¿Hipotecas referenciadas al IRS a 5 años? Un motivo más para alquilar.

Es desesperante la tremenda incultura financiera de este país, de todos los estamentos, especialmente de los políticos.

Desde el 2006, las entidades financieras ofertaban a sus clientes hipotecarios, tipos de interés que no estuvieran enganchados al EURIBOR 12 meses, referencia habitual de estos préstamos. La bondad de esta operación residía y reside en la certidumbre de los pagos mensuales fijos, que durante el periodo contratado efectuará una familia. Es decir, que pase lo  que pase con el EURIBOR, suba o baje, la familia pagará lo mismo durante este plazo.

Resulta que en el 2006, los tipos a 5 años, rodaban entre el 4% y el 4,5%, llegando en Junio de 2008 al 5,2%. y el EURIBOR entre el 3,5% y el 4,75% aproximadamente. El primer problema que ponían las personas, a las que se les presentaba esta posibilidad, era que las cuotas eran algo superiores, porque el tipo a largo plazo era más alto. Vamos que íbamos ajustaditos, ajustaditos, y preferíamos pensar, que si en algún momento las cuotas subían, ya veríamos como salir. Como siempre, sin ninguna previsión ni rigor. Aquellos que hicieron una reflexión y llegaron a la conclusión, que una certidumbre como la que representaba tener claro durante muchos años, cuanto iban a pagar mensualmente, contrataron estas operaciones, se volvieron contra sus contratos, en cuanto el EURIBOR comenzó a bajar. Si hubiera subido, todos callados como "putas".

Bien, pues ahora tenemos cientos de expedientes en los juzgados, reclamando la  nulidad de esos contratos, apoyados por asociaciones como ADICAE o AUSBANC, y por muchos abogados sin escrúpulos, que van buscando como sacar dinero a un cliente, que terminará en muchos casos por perder el caso, como así ya ha sido. ¿Y ahora?¿Qué van a hacer? Están reclamando en los juzgados, por algo que se va a imponer por ley.

Hoy leo en El País, que grupos como Izquierda Unida,  están presionando al gobierno para que implante la referencia de las hipotecas a tipo IRS 5 años. ¡No entiendo nada! ¡Esto es de locos!... o de verdaderos ignorantes. Claro que cuando dentro de unos años, el EURIBOR, o lo que es o mismo, el tipo a un año, esté mucho más bajo que el IRS a 5 años, que pasa y`pasará (ver gráfico cabezera) en algún momento, volverán a la carga para inventarse otra milonga.

¡Señores!Ya existe la posibilidad de referenciar las hipotecas a otros plazos que no sea el EURIBOR, solo que no tienen ni PI de lo que dicen. Todo hay que regularlo y legislarlo. Así, pensando que estamos mas cubiertos por las administración, volvemos a dar un pedazo de libertad de conocimiento y decisión. Es mucho mejor legislar, dirigir a la gente que formarla.

Os díre, que aunque se aplique esta referencia del IRS a 5 años, existen instrumentos disponibles,  para todos aquellos que sepan y quieran manejar sus propios riesgos, referenciando su hipoteca al periodo de tipos que quiera.

Solo hay que informarse y ver las posibilidades. Hablar con profesionales que se dedican a esto, y no dejarse llevar ni por las entidades financieras, ni por los legisladores que no saben ni dónde tienen la mano "izquierda", en este caso.

Si ya dije en alguna entrada anterior, que el mercado hipotecario nunca volverá a ser como antes, cada día se suma un motivo más a esta afirmación. Para todo aquel, que se ajuste al mercado que se avecina, y siempre que logre acceder a una hipoteca, verá como solo obtendrá una financiación entre el 70% y 80% de la inversión, accederá a la posibilidad de la dación en pago, y cuotas referenciadas a los tipos a 5 años. Como resultado de todo esto, y si además añadimos los nuevos modelos de riesgos de contrapartida que están implantando las entidades financieras...que vaya preparando la cartera, porque lo va a pagar bien pagado.

Habrá que ir pensando en que la salida para la gran mayoría de los ciudadanos, será el alquiler. La compra de vivienda solo estará al alcance de unos pocos privilegiados.  

¡Cuidado con la dación en pago!

Como habéis ya leído en los medios, los ministros de hacienda y economía no se ponen de acuerdo en la manera de incentivar a la banca para que accedan al modelo de la "dación en pago". No es una "Ley ex post facto" porque ya lo que faltaba para derribar el estado de derecho.

Fomentar esta figura jurídica no va a ser gratis. Lo dije en otra entrada de mi blog; la liquidez existe, hay pasta para aburrir, lo que pasa es que no la vemos porque es muy miedosa y se retira a los cuarteles de invierno, en cuanto olfatea problemas.

Lograr ahora, que el banco se quede con tu piso, a cambio de cancelar tus deudas, y salir de "rositas", además de ser ilegal, es inmoral, porque va en contra de los que siguen pagando y del mercado hipotecario en el futuro.

Me voy a explicar. La tasa de mora actual, es decir los que no pagan, es aproximadamente de un 3%, con una previsión de llegar al 5%, y con el peor escenario del 10%. Es decir... ¡Una minoría! Eso sí; que grita, presiona, sale a la calle y es amiga de todos los medios populistas y vendidos a la mediocridad cultural. En este escenario, ceder a estas presiones, dejan con cara de tonto a más de uno que hace lo imposible para seguir cumpliendo con sus compromisos y responsabilidades. Ceder a estas presiones, abre la puerta a que muchos de los que ahora las están pasando canutas, pero pagando, se apunten (yo lo intentaría) a la masa vociferante. El resultado será un aumento mayor de la mora y un cambio de legislación hipotecaria.

El cambio de legislación, con referencia a las garantías hipotecarías, unido al nuevo escenario vivido desde el 2008, donde se constató la caída de precios de las viviendas, rompiendo los escenarios de riesgos de todas las entidades, promoverá una transformación del mercado hipotecario en el futuro:

A) Menos dinero. Las entidades financiarán entre el 70% y el 80% del precio de la vivienda ¡Ojo! No será un problema de liquidez. Como he dicho antes, la liquidez existe y es miedosa, por eso buscará otros sectores donde invertir con menos problemas de reputación; vamos, sin líos populistas. 

b) Dinero mucho más caro y selectivo. Se mirará con lupa el riesgo del cliente, prestando con márgenes que podrán llegar en algunos casos, hasta un 4% / 5% sobre el tipo de referencia a corto plazo. Además se incrementarán los gastos y otras comisiones.

Nada volverá a ser como fue, aunque claro, cuando llegue ese momento y haya un montón de gente que no puedan acceder a una vivienda en propiedad, pondrán el grito en el cielo. Seguro que serán los mismos que hoy se pasan por la entrepierna la legalidad y la responsabilidad.

Efectivamente la Constitución Española en su artículo 47, establece:

Artículo 47
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas...

Pues sí, esto es lo que proclaman todos los que aparecen en los medios, manifestando su derecho a una vivienda... Perfecto, pero eso no significa que sea en propiedad, o que intenten acceder a pisos con una ubicación que no puedan permitirse.

Yo no estoy en contra de la dación en pago, me parece otro modelo que posiblemente desarrolle un mercado poco desarrollado en este país, como el del alquiler, y que regule el acceso a la vivienda en propiedad, poniendo a cada riesgo en su sitio. Estoy en contra, como siempre, de los irresponsables y jetas que se aprovechan de las situaciones que ellos mismos han provocado, reclamando al resto cuando las cosas van mal.

Sé que existen situaciones extremas y de real necesidad, que requieren de una acción humanitaria y de apoyo por parte de las instituciones y de todos nosotros, pero pasa como en las urgencias sanitarias de este país...te mueres en la sala por un verdadero infarto, mientras hay doscientos "ciudadanos del mundo" delante, con problemas respiratorios leves; catarros.

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